Kto odpowiada za remont balkonu? To pytanie nierzadko staje się zarzewiem konfliktu pomiędzy właścicielami mieszkań a wspólnotą lub spółdzielnią mieszkaniową. Sprawa wydaje się prosta – balkon przynależy do konkretnego lokalu, więc to jego właściciel powinien ponosić koszty napraw. Jednak w rzeczywistości kwestia ta jest bardziej skomplikowana, gdyż balkony stanowią część konstrukcji budynku i jego elewacji.
Remont balkonu w bloku
W przypadku remontu balkonu w bloku obowiązki właścicieli lokali i wspólnoty mieszkaniowej są podzielone. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2017 roku, elementy konstrukcyjne balkonu, takie jak balustrady, płyty balkonowe czy elementy elewacji, stanowią część nieruchomości wspólnej.
Oznacza to, że za ich remont i utrzymanie w należytym stanie technicznym odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Obowiązek ten wynika z przepisów prawa budowlanego, które nakładają na właściciela lub zarządcę nieruchomości obowiązek dbania o stan techniczny obiektu.
Z drugiej strony, część wewnętrzna balkonu, czyli posadzka, wykładzina czy izolacja, stanowi własność właściciela lokalu. To on ponosi koszty napraw i remontów tych elementów, bez konieczności uzyskiwania zgody wspólnoty.
Warto jednak pamiętać, że nawet w przypadku remontu części wewnętrznej balkonu, właściciel powinien poinformować o tym wspólnotę. Pozwoli to uniknąć ewentualnych sporów i kar za co grozi za remont na czarno bez zgody zarządcy.
Remont balkonów w spółdzielni mieszkaniowej
Podobne zasady jak w przypadku wspólnot mieszkaniowych obowiązują w spółdzielniach mieszkaniowych. Remont balkonów w spółdzielni mieszkaniowej należy do obowiązków samej spółdzielni, która jest zarządcą nieruchomości.
Spółdzielnia ma obowiązek utrzymywania w należytym stanie technicznym wszystkich części wspólnych budynku, w tym balkonów. Koszty remontów i konserwacji balkonów są finansowane z funduszu remontowego spółdzielni.
Wyjątkiem są prace remontowe dotyczące części wewnętrznej balkonu, np. wymiany posadzki czy izolacji. W takim przypadku koszty ponosi właściciel lokalu, do którego balkon przynależy.
Spółdzielnia może jednak uchwalić obciążenie właścicieli kosztami remontu balkonów, jeśli uzna to za zasadne. Decyzja taka musi zostać podjęta w formie uchwały, zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Remont balkonów we wspólnocie mieszkaniowej
Sytuacja jest analogiczna w przypadku remontu balkonów we wspólnocie mieszkaniowej. Balkony, jako część konstrukcji budynku i jego elewacji, stanowią nieruchomość wspólną. Oznacza to, że obowiązek ich remontów i konserwacji spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej.
Koszty tych prac są finansowane z funduszu remontowego wspólnoty, który jest zasilany przez wszystkich właścicieli lokali. Wspólnota może jednak podjąć uchwałę o rozdzieleniu kosztów remontu balkonów między poszczególnych właścicieli.
Podobnie jak w przypadku spółdzielni, za remont części wewnętrznej balkonu, takiej jak posadzka czy izolacja, odpowiedzialny jest właściciel lokalu. Nie musi on jednak uzyskiwać zgody wspólnoty na tego rodzaju prace.
Kwestie sporne i wyjątki
Choć zasady dotyczące odpowiedzialności za remont balkonów są dość jasno określone, w praktyce zdarzają się sytuacje sporne. Dotyczy to przede wszystkim przypadków, gdy balkon jest uznawany za część składową lokalu mieszkalnego.
Wówczas to właściciel lokalu ponosi pełną odpowiedzialność za remont balkonu, zarówno jego części wewnętrznej, jak i zewnętrznej. Musi on jednak uzyskać zgodę wspólnoty lub spółdzielni na przeprowadzenie prac remontowych części zewnętrznej balkonu.
Brak takiej zgody może skutkować karami za co grozi za remont na czarno bez zezwolenia zarządcy nieruchomości.
Wyjątkiem są również nowe mieszkania w okresie rękojmi. W takim przypadku to deweloper jest odpowiedzialny za remont balkonów i usunięcie wszelkich wad i usterek.
Odpowiedzialność dewelopera
W przypadku nowych mieszkań, w okresie obowiązywania rękojmi, obowiązek remontu balkonów spoczywa na deweloperze. Wynika to z przepisów prawa, które nakładają na dewelopera odpowiedzialność za wady i usterki budynku przez określony czas od momentu oddania go do użytku.
Właściciele nowych mieszkań mają prawo zgłaszać wszelkie usterki i wady balkonów, takie jak odpryski płytek, pęknięcia czy uszkodzenia balustrady. Deweloper jest zobowiązany do ich usunięcia w ramach rękojmi.
Warto jednak pamiętać, że właściciel musi przestrzegać instrukcji użytkowania balkonu, która może zawierać wskazówki dotyczące np. czym pomalować plastik na balkonie czy sposobu jego odśnieżania i odladzania.
Nieprzestrzeganie tych zaleceń może skutkować utratą uprawnień z tytułu rękojmi i koniecznością poniesienia kosztów remontu balkonu przez właściciela.
Podsumowanie
Kto ponosi koszt remontu balkonu w bloku? Odpowiedź na to pytanie zależy od kilku czynników. Generalnie za remont elementów konstrukcyjnych i elewacyjnych balkonu, takich jak balustrady czy płyty balkonowe, odpowiada wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa. Natomiast właściciel lokalu pokrywa koszty napraw części wewnętrznej balkonu, np. posadzki czy izolacji. Wyjątkiem są sytuacje, gdy balkon jest uznawany za część składową lokalu mieszkalnego.
